蘇州市物業(yè)服務項目承接和退管指導意見
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務項目承接和退管行為，維護業(yè)主、建設單位和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》和國家住建部《物業(yè)承接查驗辦法》等有關規(guī)定，結合本市實際，制定本指導意見。
第二條 本市行政區(qū)域內的物業(yè)服務項目承接和退管活動，適用本指導意見。其中由屬地政府實行的非市場化方式管理項目的承接和退管管理按照其他規(guī)定執(zhí)行。
第三條 市、區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照各自工作職責負責物業(yè)服務項目的承接和退管過程的業(yè)務指導、監(jiān)督和管理工作。其他相關行政職能部門及供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)單位應當按照各自工作職責，協助做好物業(yè)服務項目承接、退管階段的銜接工作。
第四條 物業(yè)服務項目的承接和退管，應當本著依法有序、平穩(wěn)過渡的原則進行，減少對業(yè)主基本生活秩序的影響，確保物業(yè)管理項目的和諧與穩(wěn)定。
第二章 物業(yè)服務項目承接
第五條 本指導意見所稱物業(yè)服務項目承接，是指物業(yè)服務企業(yè)依據物業(yè)服務合同的約定接管物業(yè)服務項目的行為，包括對物業(yè)共用部位、共用設施設備等進行查驗活動。
物業(yè)服務企業(yè)在接管物業(yè)服務項目前，必須對物業(yè)的共用部位、共用設施設備等進行查驗。
第六條 物業(yè)服務企業(yè)應當通過前期物業(yè)管理招投標承接新建物業(yè)服務項目。
業(yè)主（代表）大會應當通過公開、公正、公平的方式，擇優(yōu)選聘物業(yè)服務企業(yè)，并符合《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》等規(guī)定的程序。
外埠企業(yè)進入我市承接物業(yè)服務項目，應當符合我市有關外埠企業(yè)進蘇從事物業(yè)服務活動的規(guī)定，并辦理備案手續(xù)。
第七條 新建物業(yè)項目的承接驗收應當具備下列條件：
（一）房屋建筑及共用設施、共用設備等單項工程已按批準的規(guī)劃設計方案和有關專業(yè)管理要求全部建成，已通過竣工驗收（商品房交付備案），滿足使用要求, 且驗收資料齊全；
（二）物業(yè)共用設施、共用設備、共用部位等運行正常、完好，具備交付使用條件；
（三）物業(yè)及配套設施范圍內沒有違章建筑，臨時建(構)筑物、施工機具、建筑渣土、整修工程等已全部拆除、清理完畢，場地道路平整，環(huán)境整潔；
（四）建設期間臨時設置的架空電纜、電線、地面裸露的管線等已經拆除或按規(guī)范處理完畢；
（五）房屋幢、戶編號、公共標識等銘牌安裝到位，已經有關部門確認；
（六）其他應當移交的與本項目有關的資料已經準備就緒；
（七）住建部《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定的其他條件。
新建項目交付使用備案不得替代物業(yè)項目承接查驗。
第八條 非新建的既有物業(yè)項目（以下簡稱“原有物業(yè)”）需要實施物業(yè)管理的，其承接驗收應當具備下列條件：
（一）房屋產權、物業(yè)管理區(qū)域周界清晰；
（二）物業(yè)公共設施設備配套齊全，運行正常、完好；
（三）房屋幢、戶編號、公共標識清晰；
（四）有符合規(guī)定的物業(yè)服務用房；
（五）法律法規(guī)規(guī)定應具備的其他條件。
第九條 建設單位應當在新建物業(yè)交付使用時應當與受托物業(yè)服務企業(yè)完成承接驗收手續(xù)，移交物業(yè)共用部位、共用設施、共用設備、物業(yè)服務用房以及相關資料。為保證承接驗收工作順利進行，前期受托物業(yè)服務企業(yè)提前進場時間一般不得少于60日。物業(yè)服務企業(yè)提前介入發(fā)生的費用由雙方約定。
業(yè)主委員會應當在原有物業(yè)移交前20日，與受托物業(yè)服務企業(yè)辦理承接驗收手續(xù)，移交物業(yè)共用部位、共用設施、共用設備、物業(yè)管理用房以及相關資料。
尚未成立業(yè)主（代表）大會的由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織原有物業(yè)的產權人（或產權人代表）或由物業(yè)管理委員會按前述規(guī)定負責辦理承接驗收有關手續(xù)。
第十條 新建物業(yè)承接驗收時應移交下列資料：
（一）物業(yè)規(guī)劃批準資料、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內道路、景觀、綠化、水系、地下停車庫、配套設施、地下管網竣工圖等竣工驗收資料；
（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)技術資料；
（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；
（四）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（五）業(yè)主名冊和物業(yè)清單；
（六）臨時管理規(guī)約；
（七）物業(yè)服務用房及物業(yè)管理所必需的相關資料;
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的和物業(yè)服務所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。
第十一條 原有物業(yè)承接驗收時應移交下列資料：
（一）第十條除第（六）項以外的全部內容；
（二）管理規(guī)約；
（三）物業(yè)檔案資料，包括反映物業(yè)實際情況的圖紙資料和技術檔案資料，有關設施設備的使用說明、運行情況記錄等技術資料；
（四）物業(yè)服務收費資料,公共能耗分攤辦法及收支情況資料，利用物業(yè)共用部位、共用設施、共用設備等所得收益的明細賬目和收支情況；
（五）由業(yè)主繳納、物業(yè)企業(yè)代收的水電費和公用水電費的記載資料；
（六）物業(yè)服務區(qū)域內共用設施、共用設備維保協議；
（七）與物業(yè)管理和物業(yè)經營相關的合同及資料;
（八）承接項目時接收的以及管理過程中產生的其他資料；
（九）物業(yè)管理需要的其他資料。
第十二條 承接驗收的所有資料歸物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所有，并由業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）管理；前期物業(yè)管理期間以及業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）暫不具備保管條件的由承接該項目的物業(yè)服務企業(yè)暫管。
物業(yè)服務合同終止時，原物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）辦理物業(yè)管理資料和物業(yè)服務用房的移交手續(xù)。新受托物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）辦理物業(yè)管理資料的領用手續(xù)。
第十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當對下列物業(yè)共用部位、共用設施、共用設備進行現場檢查和驗收：
（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；
（二）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、公共衛(wèi)生間、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業(yè)服務用房等；
（三）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、智能化系統(tǒng)、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等。
第十四條 現場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設施、共用設備的配置標準、數量、外觀質量和滿足建設規(guī)范下的使用功能，其中對電梯、消防、監(jiān)控等必須進行負荷（運行）試驗。
第十五條 建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、通信和有線電視等共用設施、共用設備，不作為物業(yè)服務企業(yè)現場檢查和驗收的內容。但建設單位應當將該部分共用設施、共用設備的移交情況書面告知物業(yè)服務企業(yè)。
第十六條 有關單位的供水、供電、供氣、通信和有線電視等共用設施、共用設備可以有償委托物業(yè)服務企業(yè)向最終用戶收取有關費用；接受委托的物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第十七條 建設單位與物業(yè)服務企業(yè)按下列程序辦理新建物業(yè)的承接驗收手續(xù)：
（一）建設單位于物業(yè)承接驗收前30日，書面通知受托物業(yè)服務企業(yè)辦理承接驗收手續(xù)，并提交有關資料。
（二）物業(yè)服務企業(yè)應按接管條件對提交的資料在7日內審核完畢。符合規(guī)定要求的，應約定驗收時間及有關事項。
（三）物業(yè)服務企業(yè)應會同建設單位按照本辦法第十三條規(guī)定，對物業(yè)共用部位、共用設施、共用設備，以及物業(yè)服務用房等進行查驗。
（四）查驗中發(fā)現的問題，應詳細記錄，雙方應當以書面形式明確有關問題的解決辦法和整改完成時限。
（五）經查驗符合本辦法第七條規(guī)定的，應在 7 日內辦理有關交接手續(xù)，建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂《物業(yè)管理交接驗收協議》，由物業(yè)服務企業(yè)按照規(guī)定持有關文件報所在地的區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案，備案后將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。
（六）物業(yè)服務企業(yè)因承接驗收而產生的相關費用由建設單位承擔。
第十八條 原有物業(yè)的承接驗收手續(xù)，由業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)（以下簡稱“新受托物業(yè)服務企業(yè)”）按下列程序辦理：
（一）業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）與新受托物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同生效后3 日內，應書面通知原物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)移交手續(xù)，原物業(yè)服務企業(yè)應在收到書面通知之日起7日內提供有關資料；
（二）業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）與新受托物業(yè)服務企業(yè)對提供的資料在7日內審核完畢。符合要求的，約定驗收時間及有關事項；
（三）業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）與新受托物業(yè)服務企業(yè)會同原物業(yè)服務企業(yè)，對物業(yè)的共用部位、共用設施、共用設備和物業(yè)服務用房等進行現場查驗；
（四）查驗中發(fā)現的問題，應詳細記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，并由查驗人簽字，雙方企業(yè)和業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）蓋章，并以書面形式明確有關問題的解決辦法、時限等，存在爭議的應當在查驗記錄中載明；
（五）經查驗符合本辦法第八條規(guī)定的，應在 7 日內辦理有關交接手續(xù)，原物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）及其新受托物業(yè)服務企業(yè)簽訂《物業(yè)管理交接驗收協議》，由新受托物業(yè)服務企業(yè)持《物業(yè)管理交接驗收協議》、《物業(yè)服務合同》等報所在地的區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案；
（六）有關承接驗收結果應在交接手續(xù)辦理完成后3日內由業(yè)主委員會（或新受托的物業(yè)服務企業(yè)）在物業(yè)服務區(qū)域內向全體業(yè)主公布。
原物業(yè)服務企業(yè)應當將預收的物業(yè)服務費、停車費、水電費等相關費用結余部分退還給業(yè)主或轉交給下一任物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）、新老物業(yè)服務企業(yè)應當在查驗并確認的讀表數的當日辦理公共水電表交接手續(xù)，不得以任何理由拒絕公共水電計量表的過戶手續(xù)。
第十九條 物業(yè)管理承接驗收交接雙方的責任：
（一）承接驗收時，交接雙方均應嚴格按照物業(yè)服務合同的約定、國家和省、市有關規(guī)定、標準執(zhí)行。驗收中發(fā)現不符合規(guī)定、標準等問題時，雙方協商處理解決辦法，并商定時間復驗；
（二）因建設單位原因導致原物業(yè)服務企業(yè)未全部移交物業(yè)共用部位、共用設施、共用設備、物業(yè)服務用房等或移交資料不全的，由建設單位負最終責任；
（三）原物業(yè)服務企業(yè)負責《物業(yè)管理交接驗收協議》生效前的物業(yè)管理活動，新受托物業(yè)服務企業(yè)負責《物業(yè)管理交接驗收協議》生效后的物業(yè)管理活動。期間發(fā)生的費用按物業(yè)服務合同的約定由各自負責承擔；
（四）承接驗收后，發(fā)生的維修養(yǎng)護和工程質量問題，按物業(yè)服務合同約定和國家有關規(guī)定處理。
第二十條 物業(yè)承接驗收中出現糾紛，由交接各方協商解決。如協商不成，可申請物業(yè)所在地的物業(yè)糾紛人民調解委員會調解；調解不成的可申請街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門調解，也可以直接向人民法院起訴或按合同約定申請仲裁。
第二十一條 分期和分組團開發(fā)建設的新建物業(yè)，可以分期和按組團進行承接驗收，但共用配套設施設備必須滿足物業(yè)使用功能的要求。
第二十二條 新建物業(yè)的建設單位應當按照前期物業(yè)管理招投標的約定，向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)開辦物資，并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂《物業(yè)開辦物資清單》。由建設單位提供開辦費，物業(yè)服務企業(yè)代購置開辦物資的，建設單位應當驗收確認，并辦理相關手續(xù)。
開辦物資歸物業(yè)服務項目內全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務企業(yè)使用和管理。物業(yè)服務企業(yè)退出管理時，應當依據與建設單位確認《物業(yè)開辦物資清單》，移交給業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）或經業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）同意直接移交給新受托的物業(yè)服務企業(yè)，并辦理移交手續(xù)。
《物業(yè)開辦物資清單》應當注明物資名稱、數量、品牌、配置、購置時間、購置費用等明細，并附購置發(fā)票復印件。
第二十三條 未經承接驗收或查驗不合格的物業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)有權拒絕接收，直至達到具備移交條件。對符合移交條件的物業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)無正當理由的不得拒絕接收；若物業(yè)服務企業(yè)借故拖延、拒絕接收，物業(yè)所在地區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門應依據國家、省、市物業(yè)管理有關法規(guī)和規(guī)定，督促其及時辦理接收手續(xù)。
第二十四條 承接物業(yè)自移交之日起，物業(yè)服務企業(yè)按照法律、法規(guī)及物業(yè)服務合同的約定享有權利并履行義務。
新建物業(yè)在移交后，其共用部位、公用設施設備等出現質量問題，按照國家房屋和產品質量保證規(guī)定和合同約定處理；如有爭議的，由業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位協商解決。如協商不成，按照本辦法第二十條第二款的規(guī)定執(zhí)行。
第二十五條 原物業(yè)服務企業(yè)尚未退出，新受托的物業(yè)服務企業(yè)不得強行進駐物業(yè)服務項目。任何單位和個人都不得要求新受托物業(yè)服務企業(yè)強行進駐。
第二十六條 重大或遇有特殊情況的物業(yè)承接驗收應當邀請所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會、區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門參加。
第三章 物業(yè)服務項目退管
第二十七條 本指導意見所稱物業(yè)服務項目退管，是指物業(yè)服務企業(yè)因物業(yè)服務合同期滿終止，或者依據法律、法規(guī)及有關規(guī)定和物業(yè)服務合同約定提前解除合同，退出物業(yè)服務項目的行為。
第二十八條 業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）應當從保持物業(yè)服務項目服務管理的穩(wěn)定性和長遠利益出發(fā)，不隨意更換物業(yè)服務企業(yè)，以保證業(yè)主的正常生活秩序。
物業(yè)服務企業(yè)應當堅持誠信守法的原則，嚴格履行退出物業(yè)服務項目程序和相應職責，解決好項目管理期間責任范圍內的遺留問題，做好新老物業(yè)服務管理的銜接工作，保持項目服務管理的連續(xù)性。
建設單位應當妥善解決項目建設遺留問題，為物業(yè)服務項目管理的順利開展提供保障。
第二十九條 有下列情形之一的，各方當事人不得擅自退出物業(yè)項目服務，物業(yè)服務企業(yè)注銷、資質降級、吊銷及合并、分設等情況致使物業(yè)服務企業(yè)不能正常履行合同的除外。
（一）已經銷售的物業(yè)尚未交付或未投入使用、或部分交付的，建設單位或物業(yè)服務企業(yè)不得擅自提出終止前期物業(yè)服務合同，退出物業(yè)項目服務管理；
（二）同一物業(yè)管理區(qū)域分期開發(fā)建設的項目，業(yè)主委員會尚未全部建立或增補前，業(yè)主委員會不得要求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目服務管理。
（三）物業(yè)服務合同期內，未經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主表決通過并在物業(yè)管理區(qū)域內告示的，業(yè)主委員會不得擅自決定，要求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目服務管理。
第三十條 前期物業(yè)服務合同期滿終止，業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）尚未成立，物業(yè)服務企業(yè)退出項目服務管理的，適用下列程序：
（一）建設單位或物業(yè)服務企業(yè)不再續(xù)約的，合同當事人一方應當在前期物業(yè)服務合同屆滿90日前，向對方提出不再續(xù)約的意見。建設單位應當按照前期物業(yè)管理招投標有關規(guī)定和程序，并征得專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意，及時另行選聘具有相應資質等級的物業(yè)服務企業(yè)，按不低于原物業(yè)服務合同約定的服務標準執(zhí)行。
（二）物業(yè)服務企業(yè)應當將不再續(xù)約原因、退出時間等書面報送項目所在地的區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。
（三）建設單位應當在新選聘的物業(yè)服務企業(yè)確定后10日內，將新受托物業(yè)服務企業(yè)及相關情況書面函告業(yè)主，并抄報物業(yè)所在地的區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。
（四）建設單位未及時履行選聘物業(yè)服務企業(yè)責任的，原物業(yè)服務企業(yè)應當及時向所在地的區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面報告。物業(yè)行政主管部門應當會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會督促建設單位及時選聘物業(yè)服務企業(yè)。
（五）建設單位已經注銷的，由物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照有關規(guī)定召開業(yè)主（代表）大會、成立業(yè)主委員會，或成立物業(yè)管理委員會，按照本意見的有關規(guī)定辦理退出項目管理手續(xù)。
第三十一條 前期物業(yè)服務合同期滿終止且業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）已成立，物業(yè)服務企業(yè)退出項目服務管理的，適用下列程序：
（一）業(yè)主（代表）大會（或物業(yè)管理委員會）或物業(yè)服務企業(yè)不再續(xù)約的，合同當事人一方應當在前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同期限屆滿90日前，向對方提出不再續(xù)約的書面意見。業(yè)主（代表）大會（或物業(yè)管理委員會）應當按照《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、《臨時管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》等有關規(guī)定，及時另行選聘具有相應資質等級的物業(yè)服務企業(yè)。
（二）物業(yè)服務企業(yè)應當將未續(xù)約原因、退出時間等書面報送項目所在地的區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。
（三）業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）按照相關規(guī)定程序和要求重新選聘物業(yè)服務企業(yè)后的10日內，應當在本物業(yè)管理區(qū)域內公告，并報物業(yè)所在地的區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。
（四）業(yè)主（代表）大會未及時履行選聘物業(yè)服務企業(yè)責任，也未決定實施自治管理的，原物業(yè)服務企業(yè)應當及時向所在地的區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面報告，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當會同區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門、社區(qū)居民委員會督促業(yè)主（代表）大會及時選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第三十二條 物業(yè)服務合同當事人提前解除合同，物業(yè)服務企業(yè)退出項目服務管理的，應依情形分別適用下列程序：
（一）前期物業(yè)服務期間，合同當事人一方要求提前解除物業(yè)服務合同的，應于擬解除合同前90日書面告知對方，除物業(yè)服務企業(yè)注銷、資質降級、吊銷及合并、分設等特殊情況，需告知全體業(yè)主外，應當征得專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。
建設單位應當及時另行選聘不低于原資質等級的物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務標準、收費標準按原物業(yè)服務合同約定的標準執(zhí)行。物業(yè)項目符合物業(yè)管理招投標要求的，由建設單位按規(guī)定程序重新招標。建設單位應于新物業(yè)服務企業(yè)確定后10日內將更換物業(yè)服務企業(yè)的情況書面函告物業(yè)買受人，并抄報物業(yè)項目所在地的區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)。
（二）物業(yè)服務期間，經業(yè)主委員會或者20％以上業(yè)主提議要求提前解除合同的，應于擬解除物業(yè)服務合同前90日組織召開業(yè)主（代表）大會。在召開業(yè)主（代表）大會15日前，將會議通知及解聘物業(yè)服務企業(yè)事項等書面材料送交與會人員，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。經征得專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意，業(yè)主（代表）大會做出解聘物業(yè)服務企業(yè)決定的，業(yè)主委員會應當在業(yè)主（代表）大會作出決定后３日內書面通知物業(yè)服務企業(yè)，但管理規(guī)約、業(yè)主（代表）大會議事規(guī)則或合同另有約定的從其約定。
業(yè)主（代表）大會應當按照《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》和本物業(yè)服務項目《管理規(guī)約》等有關規(guī)定，及時另行選聘具有相應資質等級的物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主委員會應當將提前解除合同的原因、退出時間等以書面形式報送項目所在地的區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。
未經業(yè)主（代表）大會依法通過，業(yè)主委員會及其成員不得擅自作出解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定。
（三）物業(yè)服務期間，物業(yè)服務企業(yè)要求提前解除物業(yè)服務合同的，應當在擬解除物業(yè)服務合同90日前，將解約原因、退出時間以書面形式告知業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會），就相關事項進行協商，同時以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告15日。
物業(yè)服務企業(yè)應當將解約原因、退出時間書面報送項目所在地的區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案，書面告知社區(qū)居民委員會。業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）應當啟動選聘物業(yè)服務企業(yè)程序。
（四）合同期滿，業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會、開發(fā)建設單位）沒有將續(xù)聘或解聘的意見通知原物業(yè)服務企業(yè)，且沒有選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)管理的，視為合同自動延續(xù)，延續(xù)期限為本合同的期限。合同自動延續(xù)期間，業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會、開發(fā)建設單位）決定不繼續(xù)委托的，應提前三個月書面通知原物業(yè)服務企業(yè)；原物業(yè)服務企業(yè)決定不再接受委托的，也應提前三個月書面通知業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會、開發(fā)建設單位）。
（五）當事人一方對提前解除物業(yè)服務合同行為有爭議的，雙方應依據物業(yè)服務合同的約定協商解決。如協商不成，可申請物業(yè)所在地的物業(yè)糾紛人民調解委員會調解；調解不成的可申請街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門調解，也可以直接向人民法院起訴或按合同約定申請仲裁。
第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同期滿終止或解除之日前繼續(xù)按照合同的約定提供物業(yè)服務，積極協助建設單位或業(yè)主（代表）大會（或物業(yè)管理委員會）做好物業(yè)服務項目管理相關工作。業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費至合同期滿終止或解除退出之日。
第三十四條 在前期物業(yè)服務委托合同或物業(yè)服務合同期滿終止或解除之日前，物業(yè)服務企業(yè)應當根據業(yè)主的意見將預收的物業(yè)服務費等相關費用的結余款項退還給業(yè)主或轉交給下一任物業(yè)服務企業(yè)；原欠繳的物業(yè)服務費，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定，及時補繳。
第三十五條 物業(yè)服務合同的權利義務終止后，原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費等為由拒絕辦理交接手續(xù)。原物業(yè)服務企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主可拒付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)服務費；新受托物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務合同委托方應通過司法途徑要求原物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、辦理交接手續(xù)。
第三十六條 物業(yè)服務合同期滿終止，業(yè)主（代表）大會未依法及時選聘新的物業(yè)服務企業(yè)且未作出自治管理決定的，應當按照下列程序做好銜接工作：
（一）在物業(yè)服務合同期滿終止前30日，業(yè)主（代表）大會未明確續(xù)聘或未選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，且未作出自治管理決定時，原物業(yè)服務企業(yè)應當向物業(yè)服務項目所在地的區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報告。
（二）區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門接到物業(yè)服務企業(yè)報告后7個日內，應當配合、協助、指導街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會到物業(yè)服務項目所在地聽取業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的意見，并就繼續(xù)做好物業(yè)服務進行溝通協調工作。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當會同區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門，積極協助、指導業(yè)主（代表）大會依法選聘物業(yè)服務企業(yè)。
（三）對拒不選聘物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)企業(yè)退出的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當會同區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門將有關情況書面報送物業(yè)服務項目所在地的區(qū)（縣級市）人民政府，并根據政府要求做好相關應急工作。
第三十七條 對業(yè)主欠交物業(yè)服務費的處理，原物業(yè)服務企業(yè)可委托新物業(yè)服務企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務費，也可以自行收取，但不得影響業(yè)主的正常生活、工作秩序。業(yè)主委員會、新受托的物業(yè)服務企業(yè)應為原物業(yè)服務企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務費提供必要的幫助。
第三十八條 在退管時間上未達成一致意見前，業(yè)主委員會等其他單位和成員不得以任何形式要求或暗示業(yè)主拒交或緩交物業(yè)服務費。
第三十九條 實行酬金制收費方式的物業(yè)管理項目業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）對原物業(yè)服務企業(yè)提供的賬目有異議的，可聘請專業(yè)審計機構進行財務審計，審計費用可從屬于業(yè)主所有經營性收益中支出，業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）應向業(yè)主公布審計結果及審計費用。原物業(yè)服務企業(yè)應當積極配合作好審計工作。
實行包干制收費方式的物業(yè)管理項目，業(yè)主委員會對原物業(yè)服務企業(yè)提供的代收代交、公共收益賬目有異議的也可以按照上款的規(guī)定進行財務審計。
第四章 監(jiān)督管理
第四十條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)拒不移交物業(yè)服務用房和相關資料、拒不配合交接查驗、擅自停止物業(yè)服務、拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域、強行接管的，由區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門按照《江蘇省物業(yè)管理條例》和《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》等相關規(guī)定依法處罰。仍不履行的全體業(yè)主可以依法通過仲裁或訴訟途徑解決。
第四十一條 物業(yè)服務企業(yè)不履行交接義務、不按規(guī)定交接、擅自停止物業(yè)服務、拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域、強行接管的，由區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門按照《蘇州市物業(yè)服務行業(yè)信用信息管理辦法》的相關規(guī)定對物業(yè)服務企業(yè)及相關責任人予以處理。
第四十二條 違反《中華人民共和國治安管理處罰法》、《保安服務管理條例》相關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)及其保安員（秩序維護員）采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置交接糾紛，扣押、沒收他人證件、財物等行為，由公安機關依法處罰。
第四十三條 在物業(yè)服務項目承接、退管中，業(yè)主委員會超越職權作出決定，或指使、強迫物業(yè)服務企業(yè)強行進駐的，致使物業(yè)服務項目無法正常承接或退管，由簽字同意該決定或指使、強迫的委員承擔相應的法律責任，造成直接經濟損失還應當承擔相應的民事賠償責任。
第四十四條 建設單位、業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)承接驗收中弄虛作假的，所在地的區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）予以制止；造成嚴重后果的，應依法承擔法律責任。
第五章 附則
第四十五條 區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門可依據本指導意見結合當地實際，制定具體實施細則。
第四十六條 本辦法自2014年12月1日起施行。
